网投担保网址 IPO募资仅11.7亿元的德信中国 短短三天豪掷36亿拿地

2020-01-11 17:00:03   【浏览】3504

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网投担保网址,【原创】IPO募资仅11.7亿元的德信中国 短短三天豪掷36亿拿地

记者 王海春

刚登陆港交所不久的浙江房企德信中国(02019.HK),IPO募资规模不过13.73亿港元(约合11.7亿元),但在上市后短短三天内,却豪掷36亿元在土地市场上“狂飙突进”。

3月1日,经过71轮激烈竞拍,德信以13.78亿元将温州滨江商务区一块地收入囊中。此前的2月27日,经过90轮竞价,德信旗下公司以22.22亿元竞得了杭州良渚街道一幅地块,溢价率高达30.55%。

尽管2月26日上市当天,德信中国执行董事兼董事长胡一平表示,未来会制定一些策略,将公司负债控制在一个合理水平,但从德信刚上市就用超过IPO募资三倍的资金拿地的举动来看,其净负债率居高不下的情况,在短期内恐难改变,财务安全亦面临不小的考验。

今明两年资本开支将飙升

据德信中国公布的最新财务数据,至2018年底,其总流动资产447.8亿元,总流动负债约380.4亿元。包括银行贷款、信托融资等在内的即期借款约77亿元,非即期借款44.2亿元;借款总额约121.3亿元。

截至2018年9月底,德信净资产负债比率为103.1%,需在一年内偿还的借款为58亿元。而2017年底这一数据更是高达275.7%。

德信中国此前曾坦陈,公司的净资产负债率维持在较高水平。“主要与公司的业务迅速扩张,致使外部借款增加所致。”

在迅速扩张的同时,德信中国的现金流状况堪忧。该公司披露的数据显示,截至2018年9月底,其经营活动现金流净额为-35.39亿元。

德信在招股书中承认,一二线热点城市快速发展,导致土地成本增加,公司目前不但没有足够的财力扩充土地储备,甚至现有物业开发所需资金也告紧缺。

一位房地产行业分析师表示,上市能在多大程度上缓解德信中国的还债及现金流压力,仍有待进一步观察。

对于公司收入来源,德信中国披露主要有四个方面:物业销售、建筑项目管理服务、酒店运营及租赁业务。其中,物业销售收入在全部收入中占比很高。2015—2017年德信中国物业销售收入分别为52.4亿元、67.2亿元和65亿元;2018年前九个月物业销售收入为56.8亿元。

值得关注的是,随着谋求规模上的扩张,该公司的资本开支也出现较大幅度增长。

数据显示,2016、2017年德信中国的资本开支为1370万元和1510万元,至2018年9月底,这项开支的金额达到2730万元。

“董事估计,2019及2020年度的资本开支,将分别为4.24 亿元及1.07亿元。该估计为我们根据现有业务计划,预期于相关期间产生的资本开支总额。”德信中国在2月12日公布的财报中如是说。

按该公司预估,今明两年的资本开支共计约5.31亿元,相当于IPO募资规模的一半。

旗下项目公司多次被罚

据德信中国公布的数据,2016年和2018年其分别新增8幅和16幅地块,分别支付35亿元和80亿元土地出让金,并根据开发进程结算17个及43个开发项目的建设费用。

就权益比例而言,至2018年11月30日该公司土地储备总规模为693.4万平方米,其中589.9万平方米位于浙江省。

“我们已制定了全国扩张政策,计划重点布局全国中心城市。未来还计划在武汉、郑州、长沙等城市布局。”在去年提交的招股书中,德信中国方面表示,公司已经进入13个城市。

上述房地产行业分析师指出,在以高负债模式扩张的情况下,除通过资本市场多渠道融资、以借新偿旧等方式缓解还债压力外,加快项目周转以回笼现金,亦成为维持公司财务安全的一个重要方面。

而德信对快周转需求之迫切,在旗下项目多次受到处罚中,可见一斑。

上市前的过往记录显示,德信中国有7家项目公司在未获建设工程工程施工许可证或相关审查程序前,就开始项目的建设。为此德信中国应承担的总罚款金额为280万元,不过这些罚款在去年9月底前已全部结清。

据了解,这其中有5家项目公司在未获得建设工程规划许可证前便开始施工。对于没有拿到政府相关文件就施工而被处罚,德信中国方面的解释是,“主要因建筑承包商未经批准即开始施工,以加快施工进程。”

此外,德信中国方面表示,这与公司的项目与相关政府机构之间沟通有误,以及对各地政策及施工标准理解出现偏差,也有一定关系。

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